Выкуп государственной земли

Что по закону?

местный закон «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» говорит, что изымать землю можно также под школы, больницы и другие объекты образования и здравоохранения

(соответствующие изменения внесены законом №234-ЗС от 15.03.2016).

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка возможно исключительно путем выкупа.

Не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, орган, принявший решение об изъятии, письменно уведомляет об этом собственника. Выкуп земельного участка до истечения 2 года со дня получения уведомления возможен только с согласия собственника. (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Выкуп государственной земли

Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

С момента госрегистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения о выкупе, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для госнужд, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 280 ГК РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение входит обязательство уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкуп государственной земли

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правда, для Севастополя эта норма вряд ли будет работать, ведь чиновники не перестают утверждать, что свободной земли в городе нет.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может обратиться с иском о принудительном выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ). Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.

Неприятным моментом для собственника, помимо принудительного выкупа, будет является и то, что налоговая признает это сделкой, подлежащей налогообложению по общим правилам.

При изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с приобретением данного имущества (ст. 41 и 268 Налогового кодекса РФ).

Помните, что согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как выкупить землю у администрации по цене ниже рыночной?

Выкупить землю у администрации – значит пройти всю официальную процедуру оформления документов. Если земельный участок вам действительно интересен, то регистрация собственности стоит того. Тем более, что выкупить землю у администрации можно по цене, ниже рыночной. Для того чтобы выкупить интересующий участок, находящийся в собственности администрации, следует проявить инициативу, а именно – обратиться в местную власть с заявлением о предварительном согласовании приобретения земельного участка.А теперь обо всем по порядку.

Земельные участки, принадлежащие администрации, продаются на торгах. Это прямо предписано Земельным кодексом. Есть исключения, когда договор купли-продажи можно заключить с администрацией без проведения торгов, например, если на муниципальном участке расположен дом, принадлежащий частнику, или земля в аренде (полный перечень продажи участков без проведения аукциона содержится в п.2 ст.39.3 ЗК РФ).

Для того, чтобы администрация смогла выставить земельный участок на продажу, заинтересованное лицо заботится о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка и обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении участка, если участок не поставлен на кадастровый учет. Далее, заинтересованное лицо, в органы местной власти подает заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Местная власть в течение 30 дней рассматривает заявление, и принимает одно из решений: либо публикует извещение о предоставлении земельного участка, либо отказывает в предоставлении участка (с указанием причин такого отказа). Извещение о предоставлении участка висит в открытом доступе на официальном сайте администрации в течение 30 дней.

3. Торги

alt

Аукцион по продаже земельного участка проводится с учетом положений федерального законодательства и актов местных органов власти. Все сведения о земельном участке, а также аукционная документация, сроки проведения и др. находятся в открытом доступе.Первоначально объявленная стоимость земельного участка определяется администрацией, но не может быть выше кадастровой стоимости (ст. 39.4 ЗК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения: образец документа арендованных апартаментов с последующей продажей недвижимости

В то же время, в соответствии со статей 8 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» при продаже (аренде) муниципальной собственности, администрация проводит ее обязательную оценку. То есть стоимость устанавливается на основании специальных оценочных работ. Как правило, кадастровая стоимость на территории России устанавливается ниже рыночной, поэтому выкуп участка по кадастровой стоимости у администрации — выгодная сделка.

Договор купли-продажи заключается между победителем аукциона (или заинтересованным лицом, если торги не проводились) и администрацией. Цена и предмет договора уже известны. Сторонам остается формальность – подписать договор. Если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то он теряет свой задаток, который вносил для того, чтобы подтвердить свои намерения действительно заключить договор. Это делается для того, чтобы отсечь недобросовестных участников аукциона.

Что на практике?

Чтобы получить ответы на самые часто задаваемые вопросы, «Примечания» обратились к специалисту-землеустроителю, который в прошлом имел опыт выкупа земель под олимпийские объекты в Сочи.

Указанные выше статьи Земельного кодекса дают исчерпывающие ответы на все вопросы, но изучить столь большой массив юридического текста человеку без специальной подготовки будет трудно. «Однако, если это сделать, собственника практически невозможно будет обмануть», — считает наш консультант.

Повлияет ли снизившаяся кадастровая стоимость на цену выкупа?

Кадастровая стоимость участков к выкупной цене отношения не имеет, уверяет землеустроитель. Оценщики при определении стоимости недвижимости пользуются различными методиками, в которых кадастровая стоимость может упоминаться в отдельных формулах, но решающую роль она, в любом случае, не играет.

«Кадастровая стоимость используется для исчисления земельного налога, — поясняет эксперт. – Поэтому, когда в Севастополе было массовое определение кадастровой стоимости – одновременно для более чем 60 тысяч объектов, многие столкнулись с завышенными цифрами. Это вызвало протесты: люди требовали снизить стоимость – в правительство были поданы тысячи таких заявлений. Возможно, кадастровую стоимость в Казачьей снизили как раз после таких обращений».

Кто и как будет проводить оценку?

Исходя из заявлений чиновников, в данном случае выкупом земли будет заниматься подрядчик строительства. Он сам проведет оценку и заключит соглашения, сам рассчитается с собственниками. Когда дорога будет построена и сдана, он передаст ее в собственность государства вместе с выкупленной землей.

Оценщиков нанимает тот, кто выкупает. Скорее всего, при оценке они будут пользоваться либо методом сравнительных продаж (для пустых участков), либо затратным методом (для участков, где есть объекты недвижимости). Хотя возможно применение и других способов.

Сравнительные продажи – это как раз то, о чем говорят в правительстве: оценщики сравнивают объявления о продаже аналогичных участков в сети Интернет и печати и определяют среднюю стоимость.

Затратный метод предполагает оценку по понесенным расходам. В этом случае оценщик будет рассматривать степень готовности объекта недвижимости, материалы, которые использовались при его строительстве. Все отделяемые части – например, люстры – в оценку не входят. Те отделяемые, которые нельзя демонтировать без ущерба для их функционала и внешнего вида – например, встроенную мебель, изготовленную для конкретного помещения – в стоимость внесут, полностью или частично.

Что с недостроями – за них заплатят?

Обязательно, уверяет эксперт, при оценке будут учитываться и объекты с незавершенными работами. Введен ли построенный на участке объект в эксплуатацию при выкупе для госнужд роли не играет.

«Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия».

Как это понимать?

«Простым языком можно объяснить так: если землю хотят изъять, к примеру, под строительство дороги и автозаправки у дороги, а у вас там, допустим, уже стоит заправка, то землю у вас могут выкупить, а заправку оставить – она будет по-прежнему принадлежать вам, и вы будете ее эксплуатировать. Но это казуистика, в реальной практике я с такими случаями не встречался», — комментирует специалист.

Можно ли оспорить решение об изъятии через суд?

Судебная практика по изъятию однозначна: отказаться от выкупа нельзя.

В крайнем случае, если собственник и город не договорятся о цене, правительство обратиться с иском о принудительном выкупе. И в этом случае возможны сюрпризы.

«Вот тут как раз возможно, что суд примет решение о выкупе участка по кадастровой стоимости, — говорит специалист. – Тем более, по закону о кадастре она должна соответствовать рыночной, отклоняясь в меньшую сторону не более, чем на 30%. Но это маловероятно: скорее всего суд примет некую среднерыночную сумму».

Единственное, что можно оспорить в суде – это сумму выкупа. Но сначала лучше попробовать договориться в досудебном порядке. Как это делается – прописано в Земельном кодексе.

Можно ли в досудебных разбирательствах предъявить свою, альтернативную оценку?

Предлагаем ознакомиться:  Как перевести арендованную землю в собственность

Нет, ее попросту не учтут. Все альтернативные экспертизы – только в рамках суда.

Поэтому не спешите тратить деньги на оценщиков – позже, уже в процессе, судья может отказаться учитывать мнению людей, которых вы решили нанять, и назначить своих экспертов.

Можно ли сделать так, чтобы город изменил сам проект?

В данном случае практически невозможно, он прошел все согласования.

«На моей памяти был лишь один случай изменения проекта, — говорит наш консультант. – Власти Кубани изменили трассировку объекта, который чуть ли не целиком ложился на участок одного собственника. Проще было перенести объект, чем договариваться».

[[incut? {amp}amp;ids=`41861`]]Есть вероятность, что власти не проявят должного рвения для поиска собственника участка. Что тогда?

Все тонкости этой ситуации описаны в статье 56.5 Земельного кодекса РФ: целый набор шагов для выявления конечного владельца. Но даже если они ни к чему не приведут, в п. 11 этой статьи прописано, что владелец, объявившийся после изъятия, в любом случае имеет право на возмещение. Вернуть участок только на том основании, что «я не знал», не получится.

Пока длится суд по сумме выкупа, могут ли изъять мою землю?

Нет, если правильно составить иск и попросить установить обеспечительные меры на участок. Тогда и соглашение об изъятии, и само физическое изъятие состоится только после вступления в силу решения суда.

Что насчет сервитутов –  временного использования частных участков или их частей под нужды строительства?

Летом 2018 года Госдума внесла поправки в Земельный кодекс и другие законодательные акты (03.08.2018 № 341-ФЗ), предусматривающие сервитуты для прокладки линейных объектов. Эта мера позволяет значительно ускорить строительство, ведь подрядчикам таких объектов не придется, как раньше, изымать земли и оформлять землеотводы под каждую линию ЛЭП или газопровод. Для владельцев участков сервитут тоже выгоден по сравнению с перспективой изъятия части земли.

Сервитут тоже подлежит компенсации — кроме случаев, перечисленных в статье 39.37 Земельного кодекса, куда входит и строительство дорог.

Тем, по чьим участкам будет ездить строительная техника КОС «Южные» повезло больше – им сервитут оплатят.

[[incut? {amp}amp;ids=`42003`]]Наш эксперт уверяет, что в других регионах РФ люди не только не боятся выкупа под госнужды, но и считают сделки с государством выгодными.

«Наоборот, едва прознав, что где-то что-то будет строить, люди стремятся купить себе там участок, чтобы получить компенсацию от государства», — говорит он.

Тогда почему столько шума было вокруг сочинской земли, когда строили объекты Олимпиады?

«Недовольны выкупом в Сочи были только те, кто имел участки в Имеретинской долине, — рассказывает наш консультант. – Там болотистая местность, осушить которую своими силами было невозможно. Поэтому люди свои дачи побросали – у них там были максимум курятники. И получили возмещение только за землю. Те же, у кого были объекты недвижимости, получили очень щедрое возмещение.

Однако опыт учителей из села Мазанка Симферопольского района, у которых изъяли землю под строительство трассы «Таврида» говорит об обратном. В случае, когда речь идет о деньгах, расслабляться не стоит.

Как выкупить земельный участок у государства в собственность?

Выкуп участка у администрации возможен не только по кадастровой стоимости, ни и в разы дешевле. Льготная цена выкупа может быть установлена органом местного самоуправления. Так, собственникам зданий и сооружений, расположенных на муниципальных землях, администрация дает право выкупа земли по цене, гораздо ниже кадастровой стоимости.

По регионам, стоимость на такой земельный участок обычно устанавливается в размере 15% от кадастровой стоимости. Такая ставка действует, к примеру, в Московской области (Постановление Правительства МО от 02.12.2012 года N 639/16) – ставка применяется к некоторым категориям земель, и не меняется уже на протяжении 7 лет.

Ставки для выкупа муниципальных участков, на которых расположена частная собственность по регионам могут быть установлены еще ниже. Это зависит от категории земель видов разрешенного использования и других местных особенностей. В Московской области, к примеру, цена продажи земельных участков сельхозназначения – 3% от кадастровой стоимости.

Как указано в пп. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, собственник объекта вправе купить землю, на которой расположена недвижимость, без торгов.

Например, если вы купили или построили на арендованной земле здание, то участок сможете приобрести без аукциона.

ВАЖНО! Если участок для ЛПХ расположен за населенным пунктом, выкупить землю этим способом не получится, поскольку на подобных участках нельзя строить жилые дома.

Прежде чем оформлять пустой земельный участок для ИЖС в собственность, нужно выяснить в администрации, сколько изначально будет стоить пустой участок и стоимость земли под готовым строением.

В некоторых регионах выгоднее второй вариант, поскольку покупка земли у государства по кадастровой стоимости выйдет дороже.

Бывает, что цена выкупа земли составляет около 1-3% от кадастровой стоимости, но даже если цена будет составлять 15% это тоже вполне приемлемо. Порядок действий в этом случае такой: арендовать землю, а после постройки дома перевести участок в собственность.

Предлагаем ознакомиться:  Как помещение перевести в жилую квартиру и наоборот

Иногда в регионах цена выкупа земли сильно завышена и может составлять 100% от кадастровой стоимости, в таком случае покупка участка с постройкой не выгодное решение. Однако, бывает, что кадастровая стоимость низкая, и покупка может стать очень выгодной.

Этот вариант подходит для тех, кто собирается покупать землю за пределами населённого пункта. Чаще всего назначение таких участков — личное подсобное хозяйство.

Порядок действий для покупки земли для ЛПХ:

  1. Нужно найти подходящий земельный участок.
  2. Подготовить схему межевания.
  3. Отнести схему и заявление на утверждение в администрацию. Там должны утвердить схему в течение двух месяцев.
  4. Вызвать кадастрового инженера и поставить участок на кадастровый учёт.
  5. Затем администрация проводит аукцион по продаже этой земли.
  6. Чтобы получить участок — нужно выиграть аукцион.

Недостатки этого варианта:

  • Вы можете не выиграть аукцион, при это потратив время и деньги.
  • Вы не сможете получить землю, которая входит в границы населённого пункта.

Преимущества этого варианта:

  • Нет зависимости от лотов, которые администрация выставляет на торги.
  • Можно самому стать инициатором торгов, по нужному вам участку.

Как купить государственную землю без торгов?

Согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, купить земельный участок у государства без проведения торгов можно только для строительства дома, или для того, чтобы организовать на территории личное подсобное или фермерское хозяйства, или чтобы заниматься на участке садоводством и огородничеством.

Землю под бизнес без участия в торгах купить нельзя.

Порядок действий для покупки земли без аукциона зависит от характеристик участка.

Когда у участка нет границ и кадастрового номера:

  • Подготовьте схему расположения участка и предоставьте её в местную администрацию вместе с заявлением о предварительном согласовании на получение участка.
  • Если вы правильно составили схему и участок кроме вас никто не хочет приобрести, администрация готовит предварительное согласование на покупку участка.
  • Когда решение о согласовании принято, у вас появляется право купить земельный участок без аукциона. Это право действует два года с момента принятия постановления.

В этом случае вы должны будете за свой счёт провести процедуру межевания участка. В конце межевания собственник получает выписку из ЕГРН на участок и его расположение можно будет найти на публичной кадастровой карте.

ВАЖНО! Обязательно проверьте, что земля принадлежит только администрации, то есть находится в публичной собственности, а не в частной. Чтобы это выяснить нужно обратиться в Росреестр лично или через сайт и запросить выписку на данный земельный участок. Ответ вы получите в течение трёх рабочих дней.

Когда земельная территория стоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый номер:

  1. Напишите заявление о предоставлении земли и отнесите его в администрацию.
  2. Если на участок не будет желающих, принимается решение о предоставлении земли вам.
  3. Вы сможете купить участок без проведения торгов.

ВАЖНО! Купить участок без торгов можно, если в течение месяца на приобретение этого участка не найдётся других желающих и участвовать в аукционе будет некому.

Если кто-то захотел купить этот же участок, в администрации не предоставят предварительное соглашение, и покупка участка будет проводиться через торги.

Для некоторых категорий граждан земля для ИЖС предоставляется бесплатно. К ним относятся многодетные семьи, особо нуждающиеся граждане или те, кто проживает на земле длительное время и долго стоит в очереди на получение участка.

Выдачу бесплатных участков регулируют региональные власти, там свой порядок и правила оформления. Условия лучше уточнять в отделе социальной защиты по месту жительства.

Вывод

Выгодно выкупить земельный участок у администрации по кадастровой стоимости возможно тогда, когда учтены все дополнительные факторы по материальным и временным затратам. Нельзя забывать, что для получения любой льготы в нашем государстве надо приложить ряд усилий. Как говорится, хочешь есть калачи, не сиди на печи.

Вопрос-ответ

Можно ли купить землю у государства?

Можно, если у вас есть время и деньги. Процедура покупки земельного участка занимает от месяца до трёх. Стоимость земли также зависит от нескольких факторов. Прежде всего определитесь с назначением земельного участка.

Хочу купить землю у государства, куда обращаться?

Если вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель, для начала зайдите на сайт, где проводят государственные торги и посмотрите, какие участки продаются. Также информацию о продажи государственной земли может быть размещена на сайте администрации вашего населённого пункта.

  • Если вы решите участвовать в торгах, это можно сделать онлайн.
  • Если хотите приобрести участок без торгов — нужно идти в администрацию.

Обязательно проверьте, не относитесь ли вы к категории граждан, которые могут получить землю бесплатно.

Сколько стоит купить землю у государства?

Цена земельного участка зависит от её кадастровой стоимости. Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно провести предварительную оценку.Когда проводится аукцион, государство или муниципалитет выставляют минимальную цену на земельный участок. Заинтересованные в покупке повышают её сами, кто предложит самую высокую цену, тому и достанется земля.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector