Снос самовольной постройки в административном порядке по решению суда

Терминология

Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.

Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=NCiiYQB2Ma0

Важно! Нормы права, устанавливающие требования к участку, необходимым разрешениям на строительство и т. д., должны быть актуальны на момент признания постройки незаконной. Но если собственник сооружения не мог знать о наличии каких-либо требований, здание не может быть признано самовольно возведенным.

Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

  1. Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
  2. На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
  3. Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.

Важно! После признания права собственности на застройку за владельцем участка, ему вменяется обязанность по возмещению всех расходов лицам, осуществившим строительство незаконного объекта.

Общие сведения

Самовольная постройка отличается от других строений следующими признаками:

  • Расположена на участке земли, который не является собственностью владельца постройки,
  • Находиться на территории, которая не предназначена для размещения такого типа построек, имеет иное предназначение и цели,
  • Отсутствует разрешение администрации города или района,
  • Постройка противоречит установленным нормам архитектурного или градостроительного законодательства,
  • Самовольная постройка или ее возведение имеет риски для здоровья и жизни людей либо ущемляет их права.
  • Гражданский кодекс РФ с вступившими изменениями в 2019 году,
  • Постановление Верховного Суда от 29 апреля 2010 года, с изменениями, вступившими в силу в 2015 году.
  • По решению суда,
  • При наличии административного производства.

Кто принимает решение о сносе?

Решение о сносе принимается либо судом, либо органом местного самоуправления (далее по тексту – орган МСУ), на территории которого находится стройка в административном порядке, при условии, что здание возведено без получения разрешительной документации на участке, не предопределённом для этих целей и находящемся в границах:

  • территории для общего пользования;
  • зоны с особыми условиями.

С 4 августа 2018 года законодатель сузил полномочия органов МСУ по принятию решения о дальнейшей судьбе незаконно возведенных объектов. Это касается случае, когда они могут принять акт о сносе без решения суда.

Такое нововведение требовалось еще с 2015 года, когда в суды попало большое количество жалоб на действия органом МСУ по признанию построек незаконными. Несмотря на все чаще появляющиеся разъяснения Верховного суда РФ, произвол на местах продолжался. Поэтому законодатель решил передать наиболее серьезные случаи в компетенцию судебной инстанции для рассмотрения вопроса по существу, исключая формальный подход.

Порядок сноса самовольной постройки

Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:

  • судебного акта;
  • решения органа МСУ.

Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды по доверенности - Образец договора найма

Подготовка проекта не требуется при сносе:

  • гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
  • сооружения на садовом/дачном участках;
  • объектов ИЖС;
  • сооружений вспомогательного характера.

Для справки! Что касается содержания проекта, то требования должны быть определены Правительством РФ. По состоянию на 01.01.2019, подготовлен проект нормативного акта, который проходит согласование в установленном порядке, но официально не принят.

ИП/юрлица, которые состоят в СРО и заключили договор подряда с собственником или иными лицам, ответственными за здание. Исключение – если цена вопроса менее 1 млн. руб., членства в СРО может не требоваться, но договор подряда при этом заключается с третьими лицами, например, с органом МСУ.

Алгоритм действий по сносу:

  1. В орган МСУ направляется уведомление о готовящихся работах по сносу. Такая обязанность возлагается на застройщика или технического заказчика. Срок – не позже 7 рабочих дней до начала. Дополнительные документы: проект по организации работ и материалы обследования объекта.
  2. Орган проверяет все бумаги и размещает данные о работах в информационной системе, параллельно направляя уведомление об этом в орган технического надзора.
  3. Здание сносится.
  4. В течение 7 рабочих дней в орган МСУ подаются сведения о завершении работ, которые также включается в информационную систему и попадают в Ростехнадзор.

Суды рассматривают довольно много гражданских дел, связанных с незаконными постройками. При этом большой процент доходит до Верховного суда РФ, которому приходится быть арбитром между несовершенствами законодательного регулирования и желанием граждан защитить свои права от произвола органов местного самоуправления.

  1. Неправильное исследование фактических обстоятельств дела. При вынесении решения не были учтены интересы заинтересованных лиц – наследников совладельца незаконной постройки.
  2. Суды не изучают вопрос розыска граждан/организаций, имеющих права владения на участок помимо сторон дела.
  3. Характер нарушений при возведении незаконной постройки не всегда носит существенный характер и, зачастую, снос не является окончательным вариантом разрешения спора.

Возможность органов МСУ принимать решение о дальнейшей судьбе постройки привела к тому, что в крупных городах увеличилось количество жалоб, связанных с незаконностью действий уполномоченных лиц. Несмотря на то, что данный вид дел относится к административному судопроизводству и имеет иной порядок обжалования по сравнению с гражданским судопроизводством, данная категория дел также является подвидом споров о самовольных постройках.

Диспозитивность действующего законодательства не предполагает подачи ответчиком по делу о самовольной постройке встречного иска о признании права собственности на нее. Более того, суды кассационной инстанции подчеркивают это и не допускают формальный подход со стороны судов 1 инстанции к рассмотрению дела, возвращая его на новое рассмотрение.

Речь, например, может идти о том, что основанием для признания объекта незаконно построенным может являться отсутствие разрешения на строительство, но, при этом у ответчика имеется право собственности на участок. Суд первой инстанции удовлетворяет требования истца о сносе объекта, поясняя свою позицию тем, что ответчик не попытался доказать свое право на собственность здания. Но у него нет такой обязанности! Решение было отменено.

Таким образом, «освежение» нормативной базы по оформлению незаконного строительства послужило, во-первых, сокращению числа заброшенных участков, зданий и сооружений и передачу их новым владельцам посредством проведения вполне законных процедур. Второй момент – урезались полномочия органов местного самоуправления по распоряжению судьбой самовольно возведенных объектов – перечень ситуаций, предназначенных для их рассмотрения сузился.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

  • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
  • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
  • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.
Предлагаем ознакомиться:  Решение суда о расторжении брака: как его получить 2020

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

  • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
  • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
  • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

Снос самовольной постройки в административном порядке по решению суда

Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной.

При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г.

№ Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

  • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
  • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
  • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).
Предлагаем ознакомиться:  Должны ли выплачивать декретныке при работе по совместительству

Решение суда

Как выявляется незаконная постройка?

Уполномоченный на проведение процедуры проверки объектов строительства для признания их соответствующими законодательству, не позже 20 рабочих дней со дня выявления незаконно возведенных зданий, формируют уведомление и направляют его в орган МСУ, на территории которого расположена стройка. Последний рассматривает все бумаги и принимает следующее решение:

  • о сносе или возврате объекта в первоначальное состояние;
  • о направлении документов в суд;
  • об отсутствии признаков самовольности в постройке.

Законодатель обязывает орган местного самоуправления уведомить владельца участка/здания о предстоящих действиях. Если владелец не находится, то сведения о факте сноса размещается в СМИ, сети Интернет, на границе незаконного строения.

Процедура сноса здания довольно трудоемкая, поэтому законодатель ограничивает временные рамки на ее проведение от 3 до 12 месяцев. Возвращение здания в первоначальный вид требует от 6 месяцев до 3 лет.

По общему правилу, снос объекта возлагается на лицо, его построившего. При отсутствии такового – на собственника участка. Самый последний вариант – работы организует и оплачивает орган местного самоуправления, на территории которого расположено здание, а после взыскивает все затраты с собственников.

Как избежать сноса самовольной постройки?

  • Наличие у владельца постройки прав на возведение строений на данном земельном участке,
  • Построенное здание соответствует  правилами использования земельного участка, строительным нормам, документам по планировки территории,
  • Наличие постройки не нарушает интересов других граждан, никак не угрожает их жизням и здоровью.

Таким образом, самовольная постройка может быть снесена как в административном, так и в судебном порядке. Владелец самовольной постройки имеет право в судебном порядке оспорить административное решение и узаконить постройку, при отсутствии условий, противоречащих установленным законам.

Что будет с участком после сноса постройки?

Судьба незаконно построенного объекта решена, участок остался. Как будет развиваться ситуация?

  1. Если на нем есть помимо снесенного еще объекты, строительство которых не противоречит закону, права на него остаются у владельца (например, право аренды).
  2. Участок пустой, был в аренде или находился на праве постоянного бессрочного пользования – право прекращается либо посредством одностороннего отказа, либо изъятием по судебному решению.

После того, как все права на участок прекращены, он выставляется на публичные торги. Вырученные деньги будут переданы собственнику земельного надела (не арендатору или лицу, владеющего им на праве постоянного бессрочного пользования). Из выручки вычитаются суммы, потраченные на организацию торгов.

Гражданин/организация, которые приобрели участок с таким обременением в виде незаконной постройки, обязаны исполнить предписание органа местного самоуправления или суда о сносе здания или приведении его в первоначальное состояние за свой счет. Возмещение из бюджета они не получат.

Такое нововведение законодателя о продаже участков с новым типом обременения направлено на введение в гражданский оборот участков, которые долгое время были бесхозными из-за невозможности оформить права владения на них надлежащим образом.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector