Общедомовое имущество: понятие и перечень по ЖК РФ

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Обобщениесудебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с планом работы Саратовского областного суда судебной коллегией по гражданским делам подготовлено обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В процессе подготовки обобщения было изучено 122 гражданских дела, поступивших из 13 судов Саратовской области. По указанным делам большая часть исков была разрешена с удовлетворением или частичным удовлетворением требований истцов — 71 дело или 58,2% от общего числа дел. Отказано в удовлетворении исковых требований по 21 делу — 17,2%.

В апелляционном порядке было рассмотрено 22 дела, что составляет 18% от общего числа рассмотренных дел данной категории. Апелляционной инстанцией отменено и изменено 5 решений (4%), 11 дел окончено заключением мирового соглашения, что составляет 9% от общего числа дел, прекращено производство по 11 делам (9%), исковые заявления оставлены без рассмотрения по 7 делам, что составляет 5,7%.

— о спорах, связанных с устранением препятствий в доступе к общему имуществу многоквартирного дома;

— о спорах, связанных с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании имуществом многоквартирного дома;

— о спорах, связанных с признанием нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращением права индивидуальной собственности, истребованием имущества из чужого незаконного владения;

— о спорах, связанных с выбором управляющей организации;

— о спорах, связанных с приведением общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние; неисполнением управляющими организациями обязательств по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома; понуждением к проведению ремонтных работ, устранением недостатков выполненных работ; осуществлением работ по воспрепятствованию доступа посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома;

— о спорах, связанных с признанием общего собрания (протокола общего собрания) собственников помещений многоквартирного дома недействительным;

— о спорах, связанных с признанием права на общее имущество многоквартирного дома за физическим лицом.

Документ

Анализ представленных на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что наиболее многочисленной категорией являются дела о приведении общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние; неисполнении обязательств управляющими организациями по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома;

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

понуждении управляющей организации к проведению ремонтных работ, устранению недостатков выполненных работ; об осуществлении работ по воспрепятствованию доступу посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома, а также по спорам, связанным с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества многоквартирного дома, устранением препятствий в пользовании имуществом многоквартирного дома.

Общие положения

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 ЖК РФ. Соответствующие правила отсутствовали в ЖК РСФСР 1983 г. и Основах жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г., за исключением отдельных норм. С введением в действие ГК РФ (1 января 1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290 ГК РФ), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291 ГК РФ).

Отношения собственности регулируются статьями главы 6 ЖК РФ только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 ЖК РФ. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 30 ЖК РФ).

Жилищный кодекс не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Предлагаем ознакомиться:  Алименты с ИП - на упрощенке, с нулевым доходом, как рассчитать

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Независимо от того, какой способ защиты нарушенного права был избран собственниками помещений в многоквартирном доме, обстоятельством, имеющим значение для дела и подлежащим установлению, суды всегда определяли — относится ли конкретный спорный объект к общему имуществу многоквартирного дома.

Указанное обстоятельство суды устанавливали путем анализа норм материального права, регулирующего вопросы общего имущества в многоквартирном доме, исследования и оценки доказательств, подтверждающих наличие у спорного объекта признаков общего имущества.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован в разделе I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила N 491).

Согласно п. 1 названных Правил состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В статьях главы 6, как и в главе 5 Кодекса, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Гражданским законодательством установлены ограничения правомочий собственников квартир в сфере распоряжения долями в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Предлагаем ознакомиться:  Раздел имущества при разводе: квартира

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичным образом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

В п.п. «д» п. 2 Правил N 491 воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Кроме того, п. 5 Правил N 491 закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Подсудность

В соответствии с положениями п. 1 ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

На основании п. 3 ч. 2 ст. 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выяснилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», следует, что нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, влечёт отмену постановления суда первой инстанции по основаниям ч. 3 ст. 330 ГПК РФ (с учетом требований ст. 47 Конституции РФ), после чего дело передается в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.

Верховный Суд РФ в названном постановлении разъясняет, что дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении, и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду, либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Родовой подсудностью указанные категории дел отнесены к рассмотрению районными судами.

Общая территориальная подсудность рассматриваемой категории споров определяется местом нахождения ответчика. По сути, ГПК РФ содержит правило, известное еще древнеримскому праву, согласно которому «истец следует за судом ответчика».

Предлагаем ознакомиться:  Наследство племянникам: имеют ли право в 2020 году

Общая территориальная подсудность определяется ст. 28 ГПК РФ, правила которой действуют в отношении всех исков, за исключением тех, для которых законом установлены иные правила.

Согласно ст. 28 ГПК РФ иск к гражданину предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и ч. 1 ст. 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (исключительная подсудность).

Абзац 3 п. 2 названного постановления приводит примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество, рассматриваемых по правилам исключительной территориальной подсудности: иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, учитывая нормы действующего законодательства, споры, предметом которых являются земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляемые в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, рассматриваются судами по месту нахождения этого имущества. Иные споры в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме рассматриваются судами по месту нахождения ответчика.

Все указанные дела подсудны федеральным судам, и при проведении обобщения нарушений правил подсудности дел не установлено.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

  • переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
  • продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
  • работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector