Налоговый вычет и материнский капитал при покупке квартиры

Как получить вычет?

ИВ = (Р — МСК) × 13%

ИВ — имущественный вычет;

Р — расходы (цена жилого помещения);

МСК — материнский капитал;

13% — подоходный налог.

Пример

Квартира была куплена за 1 600 000 рублей с использованием материнского капитала. Сумма имущественного вычета составит (1 600 000 — 466 617) × 13% = 147 339, 79 рублей.

За жилье, которое было

полностью оплачено МСК

, налоговый вычет получить

нельзя,

так как материнский капитал не облагается налогом (согласно

п. 1

ст. 217 НК РФ).

Максимальная сумма, на которую можно оформить вычет — 2 млн. рублей. Максимальный размер средств, которые имеет право получить владелец сертификата, — 260 тыс. рублей.

Единовременно выплачивается сумма, непревышающая размер удержанного подоходного налога за год, в который возникло право на вычет. Если сумма причитающегося вычета больше суммы подоходного налога, удержанного за год, то остаток переносится на следующие года, пока не будет выплачен полностью.

Пример

Женщина, владелица сертификата, должна получить вычет в размере 186 тыс. рублей. Но сумма удержанного налога за год составила 100 тыс. рублей. Это значит, что единовременно ей будет выплачено 100 тыс., а остаток — 86 тыс. — будет перенесен на следующий год.

Если квартира, купленная с помощью материнского капитала, уже оформлена в общую долевую собственность родителей и детей, то каждый из них имеет право на налоговый вычет соответственно размеру той доли, которой владеет. Родители, согласно ч. 6 ст. 220 НК РФ, имеют право на получение сумм, причитающихся детям.

Пример

Квартира с использованием средств МСК покупалась за 2 500 000 рублей. Она оформлена в общую долевую собственность супругов и двух детей в равных частях. За это жилое помещение вычет может быть получен в максимальном размере. Так как жилье поделено в равных долях, то и эта сумма будет делиться на четверых. Величина части каждого члена семьи составит: 260 000 / 4 = 65 000 рублей.

Налоговый вычет и материнский капитал при покупке квартиры

Если владелец сертификата не работает и не имеет никакого другого облагаемого НДФЛ дохода, он не может получить вычет. Однако если он начнет отчислять подоходный налог в будущем, то он получит право его оформить.

Помимо стоимости жилья, согласно п. 4 ч. 3 ст. 220 НК РФ, к расходам относятся:

  • стоимость приобретённых отделочных материалов,
  • оплата работ по отделке квартиры и разработке проектной и сметной документации для их проведения.

Однако оплатить маткапиталом эти расходы нельзя.

ИВ = СП × 13%

СП — сумма уплаченных процентов;

Установленный лимит — 3 млн., максимальная сумма, которую владелец сертификата может получить — 390 тыс. рублей. Вычет разрешается оформить только на один кредит.

Если кредит был взят до 1 января 2014 года, то вычет можно оформить сумму процентов, даже если она больше установленного лимита.

Вычет на уплату процентов можно оформлять каждый год, пока ипотека выплачивается, либо после полного погашения на всю сумму процентов сразу.

Если материнский капитал направляется на уплату жилищного кредита или займа, то при вычислении имущественного вычета на покупку жилья и за выплату процентов имеет значение для чего использовался МСК:

  • для уплаты первоначального взноса;
  • для погашения основного долга и процентов.

Если маткапитал вносился в качестве первоначального взноса по ипотеке, то для расчета имущественного вычета за покупку от стоимости квартиры отнимается сумма МСК, а размер средств за уплаченные проценты вычисляется по указанной формуле.

Пример

Для покупки квартиры был взят жилищный кредит размером 1 700 000 рублей, полностью покрывший стоимость жилья. Маткапитал использовался для первоначального взноса, потому размер вычета на покупку составит (1 700 000 — 466 617) × 13% = 160 339, 79 рубля.
К моменту, когда владелец сертификата решил оформить вычет на проценты, уплата по ним составила 365 789 рублей. Следовательно, может быть получена сумма 365 789 × 13% = 47 552, 57 рубля.

Если материнский капитал используется, чтобы погасить основной долг и процентную задолженность, то при вычислении размера вычетов будет иметь значение, за счет какой части МСК был выплачен основной долг и проценты.

Предлагаем ознакомиться:  Расчеты по кредиту проводки

Пример

Кредит в размере 1 300 000, на средства которого жилье было куплено полностью, погашался материнским капиталом. В справке, выданной банком, указывается, что 410 тыс. использовались для уплаты основного долга, а 56 617 рублей — процентов. Сумма начисленных по кредиту процентов составила 338 456 рублей.

Вычет на покупку равен (1 300 000 — 410 000) × 13% = 115 700 рублям.

Вычет по процентам будет рассчитываться следующим образом: (338 456 — 56 617) × 13% = 36 639,07 рубля.

Если купленное жилье (в том числе с использованием маткапитала) продается раньше того, как истекает минимальный предельный срок владения, то доход от продажи облагается налогом. Чтобы уменьшить его размер, согласно п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ, владелец имеет право уменьшить доход на величину фактических расходов, связанных с приобретением квартиры.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью 3 года.

К фактическим расходам на покупку квартиры относится ее стоимость, которую выплатил владелец сертификата. Согласно письму Минфина № 03-04-07/33669 от 10.07.2014 г., материнский капитал является частью расходов на покупку жилья, так как МСК признается доходом, не облагающимся налогом.

При уменьшении облагаемого НДФЛ дохода от продажи из первоначальной стоимости квартиры не нужно вычитать материнский капитал.

Пример

Семья в июне 2016 года купила квартиру стоимостью 2 000 000 рублей с использованием маткапитала. В 2018 году родители решили продать ее за 2 200 000 рублей. Для вычисления размера дохода, который облагается налогом, они могут уменьшить его на сумму расходов. В этом случае налог уплачивается в размере (2 200 000 — 2 000 000) × 13% = 26 000 рублей.

Если квартира находится в общей долевой собственности детей и родителей, то налог будет делиться пропорционально размеру имеющихся долей.

Налоговый вычет и материнский капитал при покупке квартиры

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, при продаже жилого помещения до того, как закончится предельный срок владения им, гражданин имеет право применить имущественный вычет размером 1 000 000 рублей — на эту сумму будет уменьшен налогооблагаемый доход, полученный в ходе продажи.

Пример

Квартира была продана за 2 450 000 рублей. Сумма подоходного налога, если применяется имущественный вычет, будет вычисляться следующим образом: (2 450 000 — 1 000 000) × 13% = 188 500 рублей.

При использовании имущественного вычета при продаже имущества дополнительно отнимать сумму материнского капитала не нужно.

Если жилое помещение, которое находилось в общей долевой собственности, продается как единый объект, то размер вычета распределяется между владельцами пропорционально их долям.

Если доход от продажи недвижимости существенно ниже70% от ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то доход будет признан равными кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. С полученной суммы и будет взиматься подоходный налог.

С 29 сентября 2019 года подоходный налог за продажу детских долей родители могут не платить, если при покупке жилья использовался мат капитал. Также они  они имеют право уменьшить размер НДФЛ. При продаже долей, выделенных детям, уменьшить их стоимость на величину затрат не получалось, потому что части передавались по соглашению или дарственной, то есть дети не тратили свои средства.

Налоговый вычет и материнский капитал при покупке квартиры

Теперь изменить сумму налога можно при выполнении указанных условий:

  • доли выделялись по требованию программы материнского капитала (включая региональный);
  • жилье продали, начиная с 2017 года;
  • члены семьи не использовали указанные расходы, чтобы уменьшить НДФЛ;
  • документы об оплате стоимости жилья оформлены на владельца сертификата или его супруга.

Чтобы оформить вычет через налоговую инспекцию, необходимо:

  1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.
  2. Взять по месту работы справку о начисленных и удержанных налогах по форме 2-НДФЛ.
  3. В зависимости от типа вычета подготовить заверенные копии документов:
    • договора купли-продажи или договора долевого участия;
    • акта передачи или выписки из ЕГРН о праве собственности;
    • подтверждения расходов при покупке (квитанции, банковские выписки, товарные и кассовые чеки и т.д.);
    • кредитного договора (договора займа);
    • договора ипотеки;
    • графика погашения;
    • свидетельства уплаты процентов по кредиту (справки из банка, кассовых чеков и т.д.);
    • если собственность совместная, потребуются свидетельство о браке и письменное соглашение о распределении средств между супругами;
    • если квартира приобреталась сразу в собственность детей — свидетельства о рождении.
  4. Подать в налоговую инспекцию заявление на возврат НДФЛ с указанными документами.
Предлагаем ознакомиться:  Кредит на строительство дома с материнским капиталом

Чтобы получить имущественный вычет через работодателя, нужно:

  1. Написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на вычет.
  2. Подготовить заверенные копии документов, которые подтверждают право на него.
  3. Предоставить в отделение налоговой инспекции заявление на получение уведомления о праве, приложив к нему копии документов.
  4. Получить уведомление через 30 дней.
  5. Предоставить документ работодателю.

После этого зарплата будет выплачиваться без удержания НДФЛ до тех пор, пока вычет не будет получен полностью.

Чтобы оформить имущественный вычет при продаже имущества, необходимо:

  1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ в конце года.
  2. Подготовить заверенные копии документов, которые подтверждают продажу имущества.
  3. Подготовить необходимые заверенные копии подтверждений расходов на покупку (ордеров, товарных и кассовых чеков, расписок и т.д.).
  4. Предоставить декларацию и указанные документы в налоговую инспекцию.

Расчёт суммы вычета в разных ситуациях

Приведём примеры расчёта суммы вычета при покупке жилья за материнский капитал в разных типовых ситуациях. Для этого используем такую вводную:

  • семья купила квартиру или дом за 2 млн рублей;
  • для финансирования сделки использовались средства материнского капитала в полном объёме — 453 тыс. рублей;
  • срок ипотечного кредита — 15 лет;
  • часть суммы сделки оплачена в большинстве случаев за счёт ипотечного кредита, первый взнос равен сумме материнского капитала, но мог быть внесён как за счёт них, так и собственных средств;
  • ставка по ипотеке составила 16,5% годовых, без скрытых комиссий;
  • сумма выплаченных процентов — 3 493 565 рублей.
Скрин ипотечного калькулятора с расчётами

Сумма переплаты по кредиту зависит от процентной ставки, но её можно скорректировать под реальные предложения банков

Стоимость жилья в этом и остальных случаях равна максимальному пределу налогового вычета — 2 млн рублей. Но поскольку семья воспользовалась материнским капиталам и использовала его целиком, сумма затрат, попадающих под вычет, уменьшается на его сумму: 2 000 000 — 453 000 = 1 547 000 рублей.

Теперь рассчитаем сумму налога: 1 547 000 х 13% = 201 110 рублей.

Если жильё куплено после 2014 года, при следующем приобретении жилого помещения покупатели будут вправе использовать остаток вычета — 58 890 рублей.

Поскольку весь материнский капитал ушёл на первый взнос, а сумма уплаченных процентов больше верхнего предела для вычета в 3 млн рублей, семья вправе использовать этот вычет целиком — все 390 тысяч рублей. Но получит к возврату не всю сумму сразу, а по мере фактической уплаты процентов в части, не превышающей облагаемый НДФЛ доход за тот же год, в котором они были уплачены.

Общая сумма НДФЛ к возврату по обоим вычетам составит: 201 110 390 000 = 591 100 рублей. И 58 890 рублей остатка вычета на будущие покупки жилья.

2 500 000 — 453 000 = 2 047 000. Тем самым они больше предельной суммы вычета, и тот полагается вам в полной мере — все 2 млн рублей, поэтому сумма к возврату будет максимальной — 260 тыс. рублей. А с учётом процентов по ипотеке, если их сумма получится больше или равна 3 млн рублей, вам будет причитаться в общей сложности 650 000 руб.

На сумму материнского капитала нельзя получить вычет. Материнский капитал являются не личными расходами гражданина, а поддержкой государства. А именно для улучшения жилищных условий семьи после рождения второго ребенка — ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ. Такого же мнения у Минфина РФ — письмо от 18.07.2013 г. N 03-04-05/28149.

Как тогда считать? Здесь важно знать как был использован материнский капитал. Поэтому выберите свою ситуацию — 1) Мат.капитал был использован при покупке квартиры в качестве первоначального взноса. 2) Мат.капиталом оплатили часть ипотеки после покупки квартиры.

В данной ситуации сумму мат.капитала нужно вычесть со стоимости квартиры, а не с суммы вычета. Поэтому вычет будет 13% * (стоимость квартиры — мат.капитал). Все обычно указывается в договоре купли-продажи. Также не забываем о максимальной сумме в 260 тыс.руб.

Афанасьева Марина - налоговый консультант с 4 летним стажем работы

Вычет по ипотеке будет не тронут, т.е. также 13% от уплаченных процентов. Из них не нужно вычитывать сумму мат.капитала. Проще понять по нижеуказанным примерам.

Предлагаем ознакомиться:  Как правильно заполнить в платежке поле 106 при оплате налогов

ПРИМЕР №1: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 5 600 000 руб, из них 3 000 000 руб. были взяты в ипотеку. Квартира оформлена в долевую собственность — у каждого ребенка по 1/50, у каждого супруга по 12/25. При покупке был использован материнский капитал в размере 453 000 руб как часть первоначального взноса. Значит семья потратила 5 600 000 — 453 000 = 5 147 000 руб.

Вычет за покупку: Хоть у каждого супруга получается по 13% * (5 147 000 * 12/25) = 321 172, они могут вернуть только по максимальным 260 000 руб. У детей вычет будет по 13% * (5 147 000 * 1/50) = 13 382 руб. Родители не смогут вернуть вычет за детей, потому что и так получат по максимальной сумме. Дети смогут получить вычет когда начнут работать и оплачивать НДФЛ.

Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 2 700 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета своих детей, потому что не доходят до максимальных 390 000 руб. Поэтому каждый супруг может вернуть 13% * (2 700 000 / 2) = 175 500 руб.

Итого: Каждый супруг может вернуть 260 000 175 500 = 435 500 руб., каждый ребенок по 13 382 руб., но только когда начнут работать и оплачивать НДФЛ.

ПРИМЕР №2: В 2019 году семья из 4 человек купили квартиру за 3 300 000 руб. Из них 1 900 000 ипотечные. У каждого ребенка по 1/30, у каждого супруга по 7/15. Был использован материнский капитал как часть первоначального взноса — 453 000 руб. Значит расходы семьи составили 3 300 000 — 453 000 = 2 847 000 руб.

Вычет за покупку: Каждый супруг может рассчитывать на 13% * (2 847 000 * 7/15) = 172 718 руб., каждый ребенок по 13% * (2 847 000 * 1/30) = 12 337 руб.

В данной ситуации оба родителя или один из них может получить вычеты за своих детей. Поэтому каждый родитель может получить по 172 718 12 337 = 185 055 руб. Или один из родителей 172 718 12 337 12 337 = 197 392, а второй свою часть вычета в 172 718 руб.

Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 1 200 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета за своих детей, потому что не доходят до максимальных 390 000 руб. Поэтому каждый супруг может вернуть 13% * (1 200 000 / 2) = 78 000 руб.

Итого: Каждый супруг может вернуть 185 055 78 000 = 263 055 руб.

ПРИМЕР №3: В 2013 году семья из 4 человек купили квартиру за 2 800 000 руб. Из них 1 700 000 ипотечные. У каждого ребенка по 1/25, у каждого супруга по 23/50. Был использован материнский капитал как часть первоначального взноса — 408 000 руб. Значит расходы семьи составили 2 800 000 — 408 000 = 2 392 000 руб. То есть больше 2 000 000 руб.

Супруги только в 2019 году узнали о своем право на возврат вычета. Так как квартира куплена до 2014 года, значит к ним действует старое законодательство.

Вычет за покупку: За купленные квартиры до 2014 года максимальные 260 000 руб. выдаются на всю квартиру и делятся между собственниками по размеру их долей. Поэтому у каждого ребенка вычет будет 13% * (2 392 000 * 1/25) = 12 438 руб., а каждый из родителей получит оставшееся 117 562 руб.

В данной ситуации родители тоже могут получить вычеты за своих детей. Поэтому каждый супруг может вернуть по максимальным 130 000 руб.

Ипотечный вычет: В ипотечном договоре указано, что вся сумма ипотечных процентов равна 1 300 000 руб. Родители могут получить часть данного вычета за своих детей, потому что максимальной суммы нет. Каждый супруг может получить 13% * (1 300 000 / 2) = 84 500 руб.

Итого: Каждый супруг может вернуть 130 000 84 500 = 214 500 руб.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector