Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

Почему люди покупают комнаты в коммуналке

В Санкт-Петербурге, по данным на 2019 год, 69 тысяч коммунальных квартир, в которых живут 229 тысяч семей. В Москве, по данным на 2014 год, было 72 тысячи коммуналок, в которых жили 180 тысяч семей.

По этим причинам мы и купили такую комнату.

Как меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.

Порядок продажи комнаты в коммуналке – пошаговая инструкция

Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается, исходя из следующих пунктов:

  1. Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
  2. Планировка квартиры.
  3. Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
  4. Количество проживающих на территории квартиры собственников.
  5. Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.

Оценку комнаты можно провести самостоятельно, опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам.

Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом, тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.

Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.

Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами. Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.

Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты, то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.

Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.

Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи. Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра).

Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца. Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу. Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.

Самый идеальный вариант – это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки. В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца). Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.

Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением. Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже. Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, в частности, статье 209, собственник имеет право предпринимать в отношении своего имущества любые действия, которые не запрещены законом РФ, то есть: продавать, сдавать в аренду, передавать, дарить, отдавать в залог, обменивать. Поэтому продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вполне возможна.

Если соседи не желают давать согласие, то достаточно лишь отправить всем им извещение о продаже и выждать месяц, дальше можно будет действовать исходя из своих планов.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Но стоит знать, что совсем другие правила действуют в отношении ситуации, когда жилье находится в совместной собственности, то есть если группа людей (семья, трудовые партнеры и проч.) приобрели жилую площадь совместными усилиями на общие деньги. Тогда при продаже своей доли необходимо согласие остальных дольщиков, в противном случае, сделка будет недействительной.

Предлагаем ознакомиться:  Как долго занимает процесс выписки и прописки в квартиру

Об этом гласит ст. 253 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

  1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
  2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
  3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
  4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.

Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
  • подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
  • кадастровый план жилплощади;
  • письменное уведомление соседей о намерении продажи.

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени, бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня.

Madhourses/Depositphotos

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Основным документом при продаже комнаты в коммунальной квартире является договор между продавцом и покупателем, который должен содержать все его существенные условия, регламентированные

ГК РФ

. К ним, в частности, относятся: предмет договора (объект недвижимости), цена сделки, а также перечень лиц, сохранающих в соответствии с законодательством право пользования жильем после смены его собственника.

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).
  1. Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить вниманиеПервый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

Низкая стоимость

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей
Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей

Мы решили купить комнату после того, как год снимали такое жилье. Денег нам не хватало даже на самую дешевую студию. В 2015 году за студию 18 м2 на этапе котлована на окраине Санкт-Петербурга, например в Мурине или Кудрове, просили 1,3 млн рублей.

Мы посчитали, сколько заплатим, снимая жилье три года, пока студия будет строиться: 36 месяцев × 12 000 Р/месяц = 432 000 Р. Еще учли деньги на ремонт и обстановку такой студии — получилось не меньше 500 тысяч. Ипотека нам была не по карману: в 2015 году мы продали интернет-магазин, искали новые направления и подрабатывали. Поскольку заработки были нерегулярные, брать ипотеку было рискованно.

В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.

Студия на этапе котлована в Мурине

Покупка недвижимости

1 594 660 Р

Мебель и бытовая техника

200 000 Р

Аренда комнаты до заселения

300 000 Р

Комната в центре с ремонтом и мебелью

Покупка недвижимости

1 400 000 Р

Мебель и бытовая техника

Р

Срок заселения

август 2019

Аренда комнаты до заселения

Р

Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.

  1. Составление извещения с предложением выкупить комнату.
  2. Отправка извещений всем собственникам.
  3. Написание уведомлений в органы опеки и попечительства, администрацию.
  4. Оформление нотариальных отказов соседей от покупки комнаты.
  5. Составление договора с передаточным актом.
  6. Удостоверение сделки.
  7. Заверение согласий на продажу комнаты от других собственников.

По сути, вы можете самостоятельно оформить договор, написав его в простой форме.

  1. Продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки.
  2. При единоличном владении комнатой в коммунальной квартире договор оформляется в простой письменной форме.
  3. Комнату, принадлежащую нескольким собственникам, можно продать по простому письменному договору. Обязательно следует получить согласие на продажу от второго супруга на сделку. Заверять согласие будет нотариус.

Довольно-таки часто обычные договора купли-продажи комнаты в коммуналке граждане предпочитают заверять нотариусом. Так появляется гарантия на юридическую чистоту сделки. С другой стороны, за такую гарантию придется заплатить немалую сумму.

  1. Оформление договора купли-продажи — от 3 000 руб.
  2. Составление и заверение согласия от второго супруга — от 500 руб.
  3. Удостоверение сделки — 500-1 000 руб.
  4. Передача договора на регистрацию — бесплатна.
Предлагаем ознакомиться:  Работаю менеджером по оформлению кредитов возникла проблема с клиентом

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Расположение в центре города

Мы любим старый Петербург и ненавидим новые районы. Нам нравится историческая застройка в едином архитектурном стиле, набережные и мосты в пешеходной доступности, фасады с колоннами и портиками, лепнина и барельефы. А вот новые районы все одинаковые: в Купчине пейзаж за окном выглядит точно так же, как на окраинах Пскова или в Астрахани. А еще в центре все близко.

Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще.

Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.

С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.

А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.

Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.

Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для{amp}amp;nbsp;сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих
Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

По каким критериям выбирали комнату

Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.

Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.

Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.

Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».

В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.

Это карточка нашего дома. Он построен в 1901{amp}amp;nbsp;году из кирпича и сейчас в исправном состоянии
Это карточка нашего дома. Он построен в 1901 году из кирпича и сейчас в исправном состоянии

Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.

Размер. Продают комнаты от 6 до 40 м2, причем как с ободранными стенами, так и после ремонта. Есть даже варианты с мебелью и техникой.

От чего зависят цены

Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.

За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью
За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью

Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Как мы нашли комнату

Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.

Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить дарственную на долю

Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.

Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.

Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.

Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.

Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.

25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.

Как оформляли сделку

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины. Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Как купить комнату в коммунальной квартире и на что стоит обратить внимание

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

Мы оформляли сделку сами — без помощи агентов, но у нотариуса. Существует три способа купить комнату в коммуналке: дарение, дарение доли плюс купля-продажа, только купля-продажа. Расскажу о каждом подробно, потому что на рынке предлагают все три варианта. Мы купили через дарение и потом пожалели об этом.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена. Если за подаренную вещь надо доплатить, это купля-продажа, а дарение — ничтожно. Неотделимые улучшения компенсируют только арендодатели арендаторам.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.

Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:

  1. Правоустанавливающие документы продавца: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН о том, что он собственник комнаты.
  2. Письменное нотариальное согласие супруга или супруги продавца на сделку.
  3. Свидетельство от нотариуса о том, что соседям были отправлены уведомления, или письменные отказы соседей от преимущественной покупки.
  4. Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.

prodazhа-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya-2

Договор дарения мы оформили у нотариуса. На регистрацию подали все те же документы, что нужны для оформления купли-продажи, за исключением уведомлений или отказов от соседей.

Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.

Из МФЦ мы получили свидетельства о регистрации — сейчас их заменила выписка из ЕГРН, — а также договор с отметкой о регистрации и кадастровый паспорт.

Мы сдали документы в МФЦ 25 декабря, а получили 14 января. Срок получился длиннее обычного из-за новогодних праздников. 14 января мы подписали акт приема-передачи. В документе указали, что получили ключи от квартиры и комнаты, а также согласны с тем, что продавец оплатил долги по ЖКХ. Бывшие хозяева показали нам квитанции об оплате.

Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения
Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения

Почему я не жалею о покупке

Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.

Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.

В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.

Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.

Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.

12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если{amp}amp;nbsp;бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили{amp}amp;nbsp;бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При{amp}amp;nbsp;такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет
12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет

Если решитесь покупать комнату, помните

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.
Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector