Договор аренды квартиры для детского сада

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Чем больше денег вы вкладываете в ремонт помещения, тем ваша позиция уязвимее

В первую очередь, стоит запомнить: чем больше денег вы вкладываете в ремонт помещения, тем ваша позиция уязвимее. Представьте, что вы вложили сотни тысяч рублей и месяцы труда и нервов в ремонт чужого помещения, а через год вам ощутимо подняли цену. Арендодатель понимает, что вы теперь у него «на крючке», вам будет жалко своих денег и труда, поэтому, скорее всего, вам придется согласиться с этими условиями. Еcли не согласитесь – тоже неплохо для арендодателя, он за этот год получил не только арендную плату, но и ремонт помещения.

Вывод: старайтесь арендовать помещение, в котором нужен только косметический ремонт (например, надо перекрасить стены в другой цвет). И только в крайнем случае связывайтесь с помещением, которое стоит «в бетоне» и требует полной отделки.

Во вторых – не торопитесь. Бывает так, что при виде помещения начинают дрожать руки и течь слюнки от нетерпения. Иногда кажется, что надо быстро куда-то бежать, снимать помещение,  иначе все вокруг вас обгонят, снимут все хорошие помещения и наоткрывают клубы вместо вас. Неправильное ощущение. В таком состоянии трудно пролоббировать свои условия.

Договор аренды квартиры для детского сада

Принимать решение надо с холодной головой, понимая, что этим людям ты будешь каждый месяц предположительно много лет отдавать много денег.  И если насчет этого помещения не удастся договориться на справедливых, на ваш взгляд, условиях, рано или поздно найдется другое помещение – не менее, а может быть, и более подходящее.

Перед заключением договора аренды необходимо убедиться в том, что помещение действительно принадлежит человеку (или компании), с которым вы будете заключать договор, что оно не находится под арестом или залогом. Ведь даже если вам покажут свидетельство о праве собственности – это ни о чем не говорит, его можно подделать.

Чтобы сократить риски, стоит получить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), где будет написано, кому принадлежит помещение и на каком основании. В Москве с 2014 года такие выписки предоставляют МФЦ (многофункциональные центры).

Вот ссылка на договор аренды, который заключен сейчас на помещение, в котором находится детский центр «Лас-Мамас». Он неплохой, но не идеальный. Сейчас, когда прошло полтора года, я вижу в нем ряд изъянов. Я бы хотела обратить ваше внимание на несколько важных пунктов.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Предлагаем ознакомиться:  Ребенок проживает не по прописке

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Договор аренды квартиры для детского сада

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Как правило, арендодатели требуют гарантийный депозит в размере платы за один месяц. Так хозяева помещения страхуют себя от того, что вы внезапно съедете (у хозяина будет еще один оплаченный месяц, за который он сможет найти новых арендаторов), испортите ремонт или сантехнику (расходы будут вычтены из этого депозита), наберете долгов за электричество или телефон (в этом случае при расторжении договора недостающую сумму также вычтут из депозита).

Лучше если этот депозит будет оформлен как плата за последний месяц или просто вы будете платить арендную плату за два месяца вперёд. В противном случае есть реальный риск, что вам этот гарантийный платеж не вернут или вернут не в полном объеме. И этот риск будет негативно влиять на ваши переговоры с арендодателем о повышении цены через год (и каждый год).

Компания моего мужа снимала офис в одном бизнес-центре, у них был гарантийный депозит, а когда они переехали в другой комплекс, с них удержали приличную сумму – якобы за то, что они испортили отделку помещения. «Порча» заключалась в небольших потертостях на стенах и полу, возникших от того, что двигали стул.

Предлагаем ознакомиться:  Договор предоплаты за квартиру

Пропишите порядок досрочного расторжения договора

В наш договор аренды я внесла пункт, по которому мы можем досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. А арендодатель не имеет право досрочного расторжения, если арендатор ничего не нарушает (вовремя платит, не хулиганит, не пересдаёт помещение в субаренду и т.п.)

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 года Дольше 1 года
Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Предлагаем ознакомиться:  Доведение до самоубийства (суицида): ответственность за преступление по ст. 110 УК РФ

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Договоритесь, что о нарушениях надо сообщать письменно

Наверняка арендодатель будет настаивать на внесении в договор пункта, по которому договор может быть расторгнут, если арендатор нарушит договоренности, допустим, три раза.  Это нормально. Однако может произойти такая ситуация, когда вы нарушаете договор, но не знаете об этом. Например, вы договорились, что самостоятельно со своего расчетного счета оплачиваете «коммуналку».

А там изменились реквизиты. Вы перевели деньги – а они не дошли. Не оплатили – первое нарушение. Во второй месяц – то же самое. После третьего – вас выгоняют. Такое, скорее всего, не произойдет, если у вас хорошие отношения с арендодателем. Но если «напряженка» – это может стать поводом для расторжения договора.

Поэтому в договоре должен быть пункт, по которому арендодатель обязан письменно уведомить вас об обнаруженном нарушении – например, заказным письмом,  телеграммой или лично в руки. При этом у него должно быть подтверждение того, что этот документ вами получен – например, уведомление о вручении письма, расписка и получении телеграммы и т.д.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Соберите максимум информации об арендодателе

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Проведите несколько встреч перед заключением договора, чтобы понять, с какими людьми вы будете иметь дело. Какое они производят впечатление? Ведут себя открыто, не «меняют показания»? По возможности свяжитесь с бывшими арендаторами и постарайтесь выяснить, по какой причине они переехали. Часто бывает, что один собственник владеет двумя помещениями, распложенными рядом.

А что показывает Ваш опыт? Какие пункты надо обязательно проговорить с арендодателем и прописать в договоре? Поделитесь Вашими мыслями в комментариях.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Adblock detector